宿迁市市区住宅专项维修资金 使用管理办法

 　　第一条为了加强市区商品住宅专项维修资金的管理，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，根据《物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号)、《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)、《宿迁市住宅专项维修资金管理实施细则》（宿政办发〔2008〕72号）等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条凡本市市区行政区域内按照有关规定统一、足额归集并存入市区维修资金专户的住宅专项维修资金使用适用本办法。

　　第三条专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　业主应当增强商品住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理。

　　第四条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、对讲门铃、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五条宿迁市建设局和市财政局负责对市区住宅专项维修资金的使用进行监督管理。

　　第六条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第七条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）在保修期内的商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（三）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维保和养护费用。

　　第八条市区住宅专项维修资金的使用，按照以下程序办理：

　　（一）制定方案

　　物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》（附件1）；

　　没有物业服务企业的，由业主、业主委员会或者居民委员会提出使用建议，并在市建设局和市财政局指导下，委托相关单位制定《维修和更新、改造方案》。

　　（二）业主确认

　　《维修和更新、改造方案》应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。商品房屋面、墙体渗漏，急需维修的，由需要维修的相关业主书面同意，经业主委员会批准同意后即可进行公示。

　　（三）办理申请

　　物业服务企业或者相关单位到市建设局和财政局办理专项维修资金使用申请，并提交下列材料：

　　1、《宿迁市住宅专项维修资金使用申请表》（附件2）；

　　2、《维修和更新、改造方案》（附件1）；

　　3、《业主大会或者相关业主书面确认证明》（附件3）及《维修和更新、改造方案公示证明》（附件4）。

　　市建设局和市财政局在受理专项维修资金使用申请时，要件齐全并符合使用条件的，在接件后3个工作日内应予以审批。

　　（四）施工招标

　　业主委员会或者受托的物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。

　　（五）竣工验收

　　工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织业主、业主委员会、施工企业及市建设局、财政局负责共同对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》（附件5）。

　　（六）工程决算

　　物业服务企业或者业主委员会应委托专业中介机构对工程造价进行审计，费用计入维修和更新、改造成本。

　　物业服务企业或者相关单位应当按照审计的结果填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（附件6），并进行公示。

　　（七）工程款支付

　　物业服务企业或者相关单位到市建设局和财政局办理住宅专项维修资金付款手续，并提交下列材料：

　　1、《宿迁市住宅专项维修资金付款审批表》（附件7）；

　　2、《工程招投标证明》（附件8）；

　　3、与施工单位签定的施工合同；

　　4、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》（附件9）；

　　5、工程审计决算书及发票（查验原件留存复印件）；

　　6、《维修和更新、改造工程验收报告》（附件5）。

　　市建设局和财政局自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程款支付到施工单位，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

　　第九条因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十条本办法自公布之日起施行。

　　附件：1、维修和更新改造方案

　　2、宿迁市住宅专项维修资金使用申请表

　　3、业主大会或者相关业主书面确认证明

　　4、维修和更新改造方案公示证明

　　5、维修和更新改造工程验收报告

　　6、维修和更新改造工程决算费用分摊清册

　　7、宿迁市住宅专项维修资金付款审批表

　　8、工程招投标证明

　　9、维修和更新改造工程决算费用分摊清册公示证明

附件1：
维修和更新、改造方案

一、项目概况
          项目由           开发建设，坐落于          ，结构为        ，共有       幢，      户，
         平方米，      年    月竣工，已超过房屋保修期。
二、申请使用专项维修资金的原因
据业主反映和现场查勘，项目            （楼栋号）存在
                                                   
                                的情况，严重影响业主正常生活，需要申请使用专项维修资金进行修缮。
三、维修和更新、改造内容
                                             
                                              。
四、维修和更新、改造费用
经查询，本次申请使用专项维修资金的          （楼栋号）共有专项维修资金余额               元。
工程预算费用为           元，涉及    户、      平方米，每平方米分摊费用为      元/平方米，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户。该方案经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意后，维修和更新、改造工程费用从相关业主个人账户中核减。
五、维修和更新、改造组织方式
本次维修和更新、改造工程以      招标方式确定施工企业。经业主大会决定       （委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。
工程竣工后，由物业服务企业组织业主、业主委员会、施工企业及市建设局、财政局对工程进行验收，并共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
拟于      年    月    日起，以               方式对维修和更新、改造方案进行业主书面确认。
六、决算费用约定
决算费用未超过工程预算金额的       %时，业主视为同意，最终按照决算费用进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。

业主委员会主任（签字）          单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年    月    日               年    月    日
（业主会盖章）            （物业服务企业盖章）

附件3：
业主委员会或相关业主书面确认证明

为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据实际情况，　　　　　  　　项目拟于　　　年　　月对已超过保修期的　　　   　　　　　  　（共用部位、共用设施设备）进行维修和更新、改造，涉及　       　　户业主，建筑面积
　　　  　平方米，工程预算　　　　　元。
维修和更新、改造方案已于     年    月    日，经业主书面确认，      户业主同意使用专项维修资金，占应确认业主户数的    ％，其拥有房屋建筑面积　　　  　平方米，占应确认建筑面积的    ％。根据《物权法》和《物业管理条例》规定，已有超过专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意使用专项维修资金。
《维修和更新、改造方案书面确认明细表》等申请资料真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明
附：维修和更新、改造方案书面确认明细表原件

业主委员会主任（或相关业主）（签字）  单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年　　月　　日                 年　　月　　日
（业主会盖章）              （物业服务企业盖章）
维修和更新、改造方案书面确认明细表

业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新、改造方案内容并注意以下事项：1、书面确认必须由业主本人签字；2、维修和更新、改造费用按建筑面积分摊，从下列相关业主个人账户中核减。

附件4：

维修和更新、改造方案公示证明

坐落于           的       项目，对已超过保修期的　　　
  　　　　　  　（共用部位、共用设施设备）实施维修和更新、改造，其《维修和更新、改造方案》、《业主大会或者相关业主书面确认证明》已于     年    月    日起，采取             方式进行公示，公示期    天。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明

业主委员会主任（签字）        
单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）         

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（业主会盖章）         （物业服务企业盖章）

附件5：

维修和更新、改造工程验收报告

工程名称：                              

组织单位（盖章）：                        

竣工工程验收组成员名单

工  程  概  况

附件6：
维修和更新、改造工程决算费用分摊清册

         项目维修和更新、改造工程已验收合格，现按照维修和更新、改造工程决算费用进行分摊，并从下列相关业主个人帐户中核减。

业主委员会主任（签字）                        单位负责人（签字） 
业主委员会副主任（签字）                     
年   月   日                                  年   月   日
（业主会盖章）                             （物业服务企业盖章）

附件8：
工程招投标证明

为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据《宿迁市住宅专项维修资金管理实施细则》第二十一条的有关规定，           项目于     年    月以     招标方式对已超过保修期的                        （维修和更新、改造工程）进行招标确定施工企业。
该项目投标单位有              、                  
            、              ，其投标的标价分别为      
        、          、         。经对投标单位的企业资信、工程质量、投标标价、施工工期等因素进行评议，最终确定中标单位为            ，其中标的标价为             。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明

业主委员会主任（签字）         单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日　
（业主会盖章）          （物业服务企业盖章）

附件9：

维修和更新、改造方案工程决算费用
分摊清册公示证明

坐落于          的       项目《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》已于   年   月   日起，采取         方式进行公示，公示期    天。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明

业主委员会主任（签字）
单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（业主会盖章）         （物业服务企业盖章）