江苏省住宅共用部位共用设施设备 维修基金管理办法

 　　第一条为了贯彻落实省人民政府第141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》、《省政府关于大力发展住宅建设培育新的经济增长点的若干意见》(苏政发[1998]74号)、《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》（苏政发[1998]89号），保障住房售后的维修管理，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)，制定本办法。

　　第二条在本省行政区域内,新建商品住房[包括经济适用住房(安居工程)等，以下简称"商品住房"]和非单一产权的公有住房、已售公房的共用部位、共用设施设备维修基金的建立与管理，均适用本办法。

　　本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。

　　本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。

　　本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第三条凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。

　　维修基金归物业区域内全体业主共同所有，按照"业主所有，民主决策，银行专户储存，政府主管部门和财政部门监督使用"的原则进行管理。

　　维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字(1998)7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第四条产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门或单位自行维修。路灯、道路、绿化、环卫等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。

　　第五条商品房觥售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。南京、苏州、无锡、常州四市购房者按购房款2%的比例，徐州、南通两市购房者按购房款2.5%的比例，其他省辖市购房者按购房款3%的比例，在购房时向售房单位缴交维修基金。

　　售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　第六条公有住房、已售公房的维修基金来源于三部分：

　　１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上低于七层（含七层）的住宅不低于售房款的20%,八层以上（含八层）住宅不低于售房款的30%。售房单位在向开发建设单位购房时已交纳维修基金的，如该款项高于或等于按上述规定提取的款项，则不再从售房款中提取；如该款项低于按上述规定提取的款项，则按其不足部分从售房款中提取。

　　２、购房者按政府确定的房改成本价1-2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位向购房者代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　３、非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20%用于缴交维修基金。

　　公有住房售后维修基金的筹集、管理与使用的具体办法，由市、县（市）房产行政主管部门、财政部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

　　第七条商品住房销售单位收取购房款和维修基金开票结算后一个月内，应将提取及代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给房产行政主管部门或其指定机构代管，并办理移交手续。

　　第八条业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：

　　１、请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；

　　２、业主委员会管理；

　　３、委托物业管理企业代管。

　　如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

　　如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门、财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代帐资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%代管费用后，将维修基金移交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

　　如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，并维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

　　具体办法由市、县（市）房产主管部门和财政部门制定。

　　第九条为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。

　　维修基金应当按幢建帐、按幢使用、按户核算，具体办法由市、县（市）房产行政主管部门制定。

　　第十条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金剩余利息或净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及维修物业项目经费预算报告书，经房产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金由业主委员会直接管理的，维修基金增值部分的使用，由业主委员会负责，委托给物业管理企业代管的，由受托的物业管理企业提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，以业主委员会审定后实施；重大维修、改造、更新项目动支维修基金的，由业主委员会或受托的物业管理企业提出方案，提交业主会议审定并报房产行政主管部门核准后实施。所有项目实施后，有关单位都应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算。

　　维修基金不敷使用时，经房产行政主管部门、财政部门或业主委员会、业主会议研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县（市）人民政府制定。

　　第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送房产行政主管部门、财政部门和业主委员会备案。

　　第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按售房单位提取和业主个人缴交比例，分别退还给售房单位和业主个人。

　　第十五条市、县（市）房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

　　市、县（市）财政部门和房产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

　　第十六条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

　　第十七条未按本办法建立共用部位共用设施设备维修基金制度的，房产行政主管部门不得办理房屋产权证书。

　　第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追查责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

　　第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后，未建立维修基金的，应当按本办法的规定建立维修基金；维修基金建立标准低于本办法规定的，可暂按原定标准执行，但续筹时应统一按本办法规定的标准执行。具体办法由市、县（市）房产行政主管部门和财政部门制定。

　　第二十条维修基金的财务管理按照几政部的有关规定执行。

　　第二十一条业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或售房单位之间就维修基金发生纠分的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第二十二条非住宅商品房共用部位、共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。

　　第二十三条本办法由发文单位负责解释。

　　第二十四条本办法自颁布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。